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Mietrecht

Probleme bei der

Befristung von Mietverträgen

nach altem und neuem Recht

Grundsätzliches

Ist das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag. Seit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 können keine einfachen befristeten Mietverträge mehr abgeschlossen werden.

Ein Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während der Laufzeit kann er weder vom Vermieter noch von den MieterInnen durch ordentliche Kündigung beendet werden. Eine Kündigung ist nur als außerordentliche fristlose Kündigung möglich und setzt voraus, dass eine der Vertragsparteien eine schwere Vertragsverletzung begangen hat.
Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mietern beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrages schriftlich mitteilt. Mit am einschneidendsten wirkt sich die Mietrechtsreform vom 1. September 2001 auf befristete Mietverhältnisse aus.

So gab es bisher zwei Arten von Zeitmietverträgen: den „normalen" oder „einfachen" Zeitmietvertrag mit Möglichkeit zur Verlängerung und den sogenannten „qualifizierten" Zeitmietvertrag ohne Verlängerungsmöglichkeit. Im ersten Fall konnte der Mieter trotz zeitlicher Befristung zwei Monate vor Ablauf der Befristung eine Verlängerung des Mietvertrages bzw. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen! Das heißt, trotz Zeitmietvertrag und Ablauf der Vertragszeit durfte der Vermieter dies nur dann verweigern und die Fortsetzung des Vertrages mit dem Mieter ablehnen, wenn er sich auf einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wie z.B. Eigenbedarf berufen konnte.

Von jetzt an können nur noch qualifizierte Zeitmietverträge ohne Verlängerungsmöglichkeit und ohne Kündigungsschutz unterzeichnet werden. Vertragsdauer und Vertragsende werden dabei unwiderruflich festgelegt und es entfällt die bislang für solche Verträge geltenden Maximallaufzeit von fünf Jahren. Das heißt, qualifizierte Zeitmietverträge können jetzt für einen beliebig langen Zeitraum vereinbart werden, wenn sich Vermieter und Mieter darauf verständigen. In diesem Fall ist aber nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter an die Vertragslaufzeit gebunden, d.h. er kann vor Ablauf der Frist nicht kündigen (außer der Vermieter stimmt freiwillig einem Nachmieter zu).

Will der Vermieter einen qualifizierten Zeitmietvertrag abschließen, ist - wie schon vor dem 1. September 2001 - Voraussetzung, dass einer von drei im Gesetz aufgeführten Befristungsgründen vorliegt.

Als Gründe werden vom Gesetzgeber anerkannt (§ 575 BGB):

Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit    

1) die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder zu seinem Haushalt gehörende Personen nutzen (Eigennutzung) - oder        

2) die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden - oder       

3) die Räume an einen/eine zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Dabei gilt, dass die ernsthafte Absicht des Vermieters genügt, während die Durchführung nicht feststehen muss. Der Eigennutzungstatbestand unterscheidet sich von dem Eigenbedarfstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (s. ordentliche Kündigung) in einem wesentlichen Punkt: Bei der Eigenbedarfskündigung muss der Eigennutzungswille durch ein billigenswertes Nutzungsinteresse gerechtfertigt sein. Beim Eigennutzungstatbestand i.S.v. § 575 BGB kommt es dagegen auf die Gründe zur Eigennutzung nicht an.

Deshalb reicht es grundsätzlich aus, wenn der Vermieter die Räume nur als Wochenend- oder Zweitwohnung nutzen will. Eine Ausnahme muss gelten, wenn die Nutzungsabsicht des Eigentümers auf ganz und gar unrealistischen Vorstellungen beruht und die Nutzungswünsche des Eigentümers durch die Befristung überhaupt nicht befriedigt werden können. Hiervon kann etwa dann ausgegangen werden, wenn ein schwer gehbehinderter Eigentümer in einem Haus ohne Fahrstuhl eine hochgelegene Dachgeschosswohnung beziehen will.

Anderenfalls, wenn diese Gründe also nicht bestehen, gilt der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Vier Monate vor Ablauf der Frist kann der Mieter dann vom Vermieter Auskunft darüber verlangen, ob seine Pläne noch realistisch sind bzw. ob der ursprüngliche Befristungsgrund überhaupt noch vorliegt. Der Vermieter muss daraufhin innerhalb eines Monats antworten.

Antwortet er verspätet oder tritt der Befristungsgrund erst später ein, z.B. wenn die Sanierung erst in einigen Jahren durchgeführt wird, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen. Entfällt der Befristungsgrund ganz, z.B. weil der Sohn des Vermieters in einer anderen Stadt studiert, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Dann wird das Mietverhältnis praktisch zu einem unbefristeten Vertrag. Kann der Vermieter jedoch glaubhaft nachweisen, dass er die Räumlichkeiten fristgemäß für den ursprünglich genannten Zweck benötigt, dann ist nach Ablauf des angegebenen Zeitraumes endgültig Schluss. Der Mieter muss gehen - ohne weitere Erklärungen, ohne Verlängerungsanspruch und ohne Kündigungsschutz, auch nicht aus sozialen Gründen!

Da der Zeitmietvertrag einerseits keinen Kündigungsschutz bietet und Sie andererseits langfristig bindet, sollten Sie einen solchen Vertrag nicht leichtfertig abschließen. Mietervereine befürchten, dass Zeitmietverträge nach der Reform vermehrt dazu benutzt werden, Kündigungsschutzbestimmungen oder gesetzliche Mieterhöhungsgrenzen zu umgehen. § 575 BGB (s.u.) gilt für Mietverhältnisse jeder Art über Wohnraum. Vgl. im Übrigen § 542 BGB.

Ein Blick in das Gesetz:

§ 575 BGB
Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden,

3. oder die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Wichtig für Mieter: Liegen nicht alle Voraussetzungen eines qualifizierten Zeitmietvertrags nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, gilt das Mietverhältnis  von Anfang an als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs.1 Satz 2 BGB). 

Anders als unter der Geltung des zuvor einschlägigen § 564 c BGB braucht der Mieter kein Fortsetzungsverlangen zu stellen.

Sie wollen das Hausgrundstück verkaufen und einen vernünftigen Preis erzielen. Was gilt jetzt (für alte Mietverträge)?

Vgl. etwa die sehr typische Argumentation des Amtsgerichts Tiergarten zur Fortsetzung befristeter Mietverträge (Urteil vom 9. Juni 1999, Aktenzeichen: 4 C 148/99), die klar macht, worauf Vermieter und Mieter zu achten haben.

Zusammenfassung des Urteils:

Mit Mietvertrag vom 30. Juli 1993 vermietete der Kläger eine in der R-Straße gelegene Wohnung an die Beklagten. Der Mietvertrag war auf 5 Jahre befristet. Zuvor hatte der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 20. Juli 1993 mitgeteilt, dass ein Mietvertrag auf 5 Jahre laufen könne, da die Wohnung anschließend veräußert werde.

Mit Schreiben vom 12. März 1998 teilten die Beklagten dem Kläger mit, dass sie das Mietverhältnis über den 31. August 1998 hinaus auf unbestimmte Zeit fortsetzen wollen. Mit Schreiben vom 15. März 1998 widersprach der Kläger der Fortsetzung des Mietverhältnisses und teilte darüber hinaus mit, dass er aufgrund erheblicher finanzieller Schwierigkeiten angewiesen sei, das Objekt wirtschaftlich am sinnvollsten zu verwerten. Mit Schreiben vom 17. März 1998 sprach der Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. August 1998 aus.

Der Kläger behauptet, dem Mietvertrag seien Gespräche über seine Befristung und deren Gründe vorausgegangen. Die Beklagten hätten insoweit gewusst, dass der Mietvertrag nur befristet sei und er, der Kläger, die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrages veräußern wolle. Die Beklagten seien damit einverstanden gewesen.

So entschied das Gericht:

Dem Kläger steht ein Räumungsanspruch gemäß § 556 Abs. 1 oder ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB gegen die Beklagten nicht zu, denn das Mietverhältnis der Parteien über die im Klageantrag genannte Wohnung ist nicht beendet.

Der Kläger kann sich nicht darauf berufen, dass das Mietverhältnis zum 1. September 1998 aufgrund der im Mietvertrag vom 30. Juli 1993 enthaltenen Befristung nach § 564 c Abs. 2 BGB geendet habe, denn die Beklagten haben gemäß § 564 c Abs. 1 BGB wirksam die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Mit Schreiben vom 12. März 1998 haben die Beklagten dies ausgesprochen und die vorgeschriebene 2-Monats-Frist eingehalten. Auch enthält der Inhalt des Schreibens das erforderliche Angebot, den Vertrag auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Das Fortsetzungsverlangen ist auch geeignet, das Mietverhältnis ohne weiteres fortzusetzen, denn das Gericht vermag der Ansicht von Rechtsprechung und Literatur nicht zu folgen, der Mieter könne gegen die Räumungsklage den Fortsetzungsanspruch nicht als bloße Einwendung geltend machen, sondern muss die Fortsetzung des Mietverhältnisses herbeiführen, indem er hierauf klagt.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist im vorliegenden Fall auch nicht durch § 564 c Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Satz 2 BGB ausgeschlossen, denn der Kläger hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht hinreichend dargetan. Der Kläger hat sich insoweit in seinem Widerspruch zum Fortsetzungsverlangen nur darauf berufen, dass er das Objekt wirtschaftlich durch Verkauf verwerten will. Ein derartiger Grund ist in § 564 b Abs. 2 Ziffer 3 BGB zwar genannt, der Kläger hat eine derartige Bedarfslage aber nicht hinreichend substantiiert dargetan. Hierzu hätte er zumindest angeben müssen, inwieweit er an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und durch den Verbleib der Beklagten erhebliche Nachteile erleiden würde. Hier wäre die Vorlage einer bestimmten Berechnung zur Darlegung des wirtschaftlichen Nachteils erforderlich gewesen. Auch sind die finanziellen Schwierigkeiten des Klägers in keiner Weise belegt worden.

Der Kläger kann sich schließlich auch nicht auf eine etwaige vor Vertragsschluss mitgeteilte schriftliche Verwendungsabsicht berufen. insofern kann dahinstehen, inwieweit die Mietvertragsgespräche über seine Befristung oder deren Gründe vorausgegangen sind und inwieweit die Beklagten gewusst hätten, dass der Kläger die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrages habe veräußern wollen. Jedenfalls sind derartige Gründe im Mietvertrag nicht angegeben worden. Für eine weitergehende schriftliche Fixierung der Verwendungsabsicht außerhalb des Mietvertrages hat der Kläger nichts vorgetragen, sodass etwaige Gespräche oder Absichten nicht in Betracht kommen.

Das Mietverhältnis der Parteien ist auch nicht durch eine Kündigungserklärung vom 17. März 1998 beendet. Da diese Kündigung zum 31. August 1998 ausgesprochen worden ist, geht das Gericht insoweit von einer ordentlichen Kündigung aus. Diese Kündigung wäre allenfalls nach § 564 b BGB unter Berücksichtigung berechtigter Interessen des Vermieters zulässig. Derartige berechtigte Interessen hat der Kläger indes für die Kündigungserklärung vom 17. März 1998 nicht vorgetragen

Was gilt für alte Verträge?

Für Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 geschlossen wurden, gelten die alten Vorschriften des Mietrechts, siehe §§ 535 ff. BGB alte Fassung. Danach ist die Begründung eines Zeitmietverhältnisses ohne besondere Begründung zulässig, § 556b, 564c BGB a.F. Im Hinblick auf die Kündigung ist neues Recht nur dann anwendbar, wenn der vor dem 1. September 1999 geschlossene Mietvertrag keine besondere Regelung zur Kündigungsfrist enthält oder nur auf die gesetzlichen Regelungen verweist. Das ist allerdings umstritten. In diesen Fällen hat man die 3-monatige Frist nach neuem Recht, 573c Abs.1 S.1 BGB.

Die Verlängerung des Mietvertrages durch eine Verlängerungsklausel richtet sich nach § 565a Abs.1 BGB a.F. Danach tritt eine Verlängerung nach den vertragsgemäßen Bestimmungen ein, wenn das zuvor bestehende Mietverhältnis mit fester Laufzeit nicht vorher fristgemäß nach § 565 BGB a.F. gekündigt wurde.
Ist dies im oben genannten Beispiel nicht geschehen, tritt die Verlängerungsklausel in Kraft. Gemäß § 564 Abs.1 BGB .a.F. gilt das Mietverhältnis dann für den Zeitraum, für den es eingegangen ist, hier also ein weiteres Jahr. Die ordentliche Kündigungsmöglichkeit ist in diesen Fällen ausgeschlossen.

Wie oben ausgeführt, wäre dies nach neuem Mietrecht anders zu beurteilen. Verlängerungsklauseln sind dort nicht mehr vorgesehen und befristete Mietverträge sind nur noch zulässig, wenn ein Grund für die Befristung angegeben wird, § 575 Abs.1 BGB. Hier sind insbesondere Eigenbedarf (Abs.1 Nr.1) und berechtigte Sanierung, Modernisierung oder Abriss (Abs.1 Nr.2) zu nennen. Fehlt die Begründung zur Befristung im Mietvertrag, so werden die Verträge wie unbefristete Mietverträge behandelt.

Was gilt im Fall von möbiliertem Wohnraum?

Von möbliertem Wohnraum spricht man, wenn der Vermieter den Mietraum ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat. Dabei ist entscheidend, ob der Vermieter nach dem Mietvertrag zur Möblierung verpflichtet ist. Auf die tatsächliche Möblierung kommt es nicht an.

Kündigung NachmieterWeit verbreitet ist der Irrtum, dass man aus einem befristeten Mietvertrag "herauskommt", wenn man Nachmieter stellt. Die Beendigung eines auf feste Zeit geschlossenen Mietvertrages ist lediglich durch außerordentliche Kündigung aus besonderem Grund oder durch Aufhebungsvertrag möglich. Eine grundsätzliche Verpflichtung des Vermieters, den Mietvertrag auf Verlangen des Mieters aufzuheben, besteht nicht, auch wenn dieser einen zumutbaren, die Vertragsbedingungen uneingeschränkt übernehmenden Ersatzmieter stellt, gegen den keine persönlichen Einwendungen bestehen. Entscheidend ist in diesen Fällen zunächst, ob der Vertrag eine sog. Nachmieterklausel beinhaltet, in der Näheres geregelt ist. Weiterhin wäre - wenn das nicht der Fall ist - zu untersuchen, ob es unzumutbar bzw. eine unzumutbare Härte ist, weiterhin in dem Objekt zur Miete zu wohnen. Unter engen bzw. strengen Voraussetzungen kann dieser Nachweis gelingen. Wenn man dann einen Nachmieter stellt, muss es sich um einen geeigneten Nachmieter handeln. Auch das ist natürlich ein streitintensives Thema. 

Vereinbaren die Mietvertragsparteien aber die Aufhebung des Mietvertrags bei Stellung eines geeigneten Nachmieters, gilt die den Mieter belastende Bedingung jedenfalls dann als erfüllt, wenn der Vermieter den Vertragsabschluss mit dem objektiv geeigneten Nachmietinteressenten ablehnt, hat das AG Wetzlar mal entschieden und festgestellt: Der objektiven Eignung eines Nachmietinteressenten steht grundsätzlich nicht dessen kulturelle Herkunft entgegen. 

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