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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

 

 

Wohnungseigentum

Verwaltungsbeirat

Übersicht zu der WEG-Novelle >>

 

Der Verwaltungsbeirat  

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit mit der Bestellung des Verwaltungsbeirats, ein weiteres Organ, neben der Eigentümerversammlung und dem Verwalter zu schaffen, das bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hilft. Der Verwaltungsbeirat nimmt in erster Linie Kontrollfunktionen innerhalb der Gemeinschaft wahr und sorgt außerdem dafür, dass die Wohnungseigentümer einen besseren Einblick darüber haben, welche Probleme es innerhalb der Gemeinschaft gibt. Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

Die WEG-Reform ist nun verabschiedet und im Bundesgesetzblatt (Ausgabe 11/2007 S. 370, Inkrafttreten zum 1.7.2007). Das Gesetz lässt nicht nur verstärkt Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zu, sondern führt vor allem prozessual zu einigen Veränderungen, die hier in der Folge kommentiert werden. Das Gesetz vereinfacht die Verwaltung von Eigentumswohnungen. Zugleich wird das Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen mit dem in anderen privatrechtlichen Streitigkeiten vereinheitlicht. So richtet sich das Procedere zukünftig auch nach der Zivilprozessordnung und nicht mehr nach dem FGG. Da das FGG-Verfahren häufig aufwändiger als das zivilprozessuale ist, gilt es für die WEG-Verfahren nun als weniger geeignet. 

Weiterhin können die Wohnungseigentümer mit Mehrheit auch über die Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten entscheiden. Das kann einem Maßstab folgen, der sich am individuellen Verbrauch orientiert. Die Wohnungseigentümer können bei der Umlage von Kosten für eine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme von der gesetzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen abweichen. Dies soll zu besseren Ergebnissen führen, da auf den Nutzen für die einzelnen Miteigentümer abgestellt wird. Qualifizierte Mehrheitsentscheidungen sind auch bei Anpassungen an den Stand der Technik möglich wie z.b. Maßnahmen zur Energieeinsparung und Schadstoffreduzierung.

Die Außenhaftung der Wohnungseigentümer bleibt erhalten, wird aber auf ihren Miteigentumsanteil begrenzt. Diese Änderungen werden demnächst berücksichtigt. Die Kommentierungen in der Folge beziehen sich teilweise noch auf die alte Gesetzeslage. 

Bestellung des Verwaltungsbeirates

Die Wahl

Die Eigentümerversammlung kann durch Mehrheitsbeschluss drei Wohnungseigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellen. Eine Pflicht zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats besteht allerdings nicht. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann von der Eigentümergemeinschaft auch nicht die Einsetzung eines Verwaltungsbeirates verlangen oder gerichtlich erzwingen. 

Von den drei gewählten Wohnungseigentümern wird einer zum Vorsitzenden des Verwaltungsbeirat und einer zu dessen Stellvertreter bestimmt. Die Bestimmung kann entweder direkt von der Eigentümerversammlung vorgenommen werden, kann aber auch den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats selbst überlassen werden.

Scheidet einer der Verwaltungsbeiratsmitglieder aus welchen Gründen auch immer aus seinem Amt aus,  so ist die Eigentümergemeinschaft zu einer Nachwahl verpflichtet, soweit nicht bereits im Vorfeld ein Nachrücker bestimmt wurde.

Wählbare Personen

Als Mitglieder des Verwaltungsbeirats wählbar sind alle Wohnungseigentümer. Besondere persönliche oder fachliche Anforderungen sind nicht zu erfüllen. Nur in extremen Ausnahmefällen kann die  Bestellung, aus Gründen die in der Person eines Bewerbers liegen, angefochten werden. Dagegen können Personen, die nicht oder noch nicht Mitglieder der Eigentümergemeinschaft sind, grundsätzlich nicht gewählt werden. Wird ein Nicht- Eigentümer dennoch zum Verwaltungsbeirat bestellt, so ist diese Bestellung trotzdem wirksam, wenn der zu Grunde liegende Mehrheitsbeschluss nicht innerhalb eines Monats bei Gericht angefochten wird. Die Bestellung des Verwalters in den Verwaltungsbeirat ist anderseits unter keinen Umständen  möglich. Wegen des drohenden Interessenkonflikts wäre ein solcher Bestellungsbeschluss nichtig und demnach unwirksam.

Die gesetzeswidrige Besetzung des Beirats entspricht nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Eine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Besetzung ist nur dann ordnungsgemäß, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben, so der BGH 2010.

Abberufung des Verwaltungsbeirates

Sofern keine anderweitige, ausdrückliche Regelung getroffen wurde, erfolgt die Bestellung der Verwaltungsbeiratsmitglieder auf unbestimmte Zeit.

Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates können von der Eigentümergemeinschaft dann aber jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Eine Begründung ist hierfür nicht erforderlich. Die abberufenen Verwaltungsbeiratsmitglieder haben auch nicht die Möglichkeit, den Abberufungsbeschluss gerichtlich überprüfen zu lassen.

Noch nicht abschließend geklärt ist die Frage, ob ein Wohnungseigentümer, der seinen Miteigentumsanteil veräußert, damit auch automatisch die Mitgliedschaft im Verwaltungsbeirat verliert.  

Aufgaben des Verwaltungsbeirates

In erster Linie hat der Verwaltungsbeirat zu unterstützen und zu kontrollieren.

Kontrollrechte

Der Verwaltungsbeirat prüft im Vorfeld der Eigentümerversammlung den vom Verwalter vorgelegten Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Dabei ist er berechtigt, Auskunft über die Tätigkeit des Verwalters zu verlangen und Einsicht in dessen Unterlagen zu nehmen. In der Eigentümerversammlung hat der Verwaltungsbeirat eine Stellungnahme zum Jahresabschluss  und einen Abstimmungsvorschlag hinsichtlich dessen Genehmigung an die Wohnungseigentümer abzugeben. Unterlässt er dies, so kann er sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig machen.

Unterstützungspflicht

Darüber hinaus hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei dessen Verwaltungstätigkeiten zu unterstützen. Dazu gehören neben der Überwachung der Einhaltung der Hausordnung, auch Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung, sowie Fragen der Finanzanlage des gemeinschaftlichen Geldes. Dies darf allerdings nicht dazu führen, dass er Aufgaben des Verwalters übernimmt, sondern muss sich auf Unterstützung und Beratungen beschränken.  

Haftung des Verwaltungsbeirates

Verletzten die Mitglieder des Verwaltungsrates schuldhaft ihre gesetzlichen Pflichten, so haben sie den der Eigentümergemeinschaft dadurch entstanden Schaden zu ersetzen.

Eine Pflichtverletzung kann ihre Ursache in schuldhaftem Handeln oder Unterlassen haben. Schuldhaft handelt der Verwaltungsrat dann, wenn er bei seiner Arbeit nicht die Sorgfalt  aufbringt, die für die ordnungsgemäße Erfüllung seiner Aufgaben erforderlich ist. Eine Haftung setzt also vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten voraus, durch das gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Aufgaben und Verpflichtungen des Verwaltungsbeirates verletzt werden.

Grund für eine Schadensersatzpflicht kann beispielsweise sein, dass der Verwaltungsbeirat sich bei der Erfüllung seiner Aufgaben nicht an Weisungen der Eigentümerversammlung hält. Oder wenn er bei der Prüfung der Jahresrechnung auf eine Kontrolle der Kontobelege verzichtet. Entstehen der Eigentümergemeinschaft hierdurch finanzielle Nachteile, so haben die Mitglieder des Verwaltungsbeirates diese auszugleichen. Sie haften als Gesamtschuldner, das heißt, von jedem von ihnen kann der Ausgleich des gesamten entstandenen Schadens verlangt werden.

Die Mitglieder des Verwaltungsbeirates sind also einem erheblichen Haftungsrisiko ausgesetzt. Da sie ihre Tätigkeit in der Regel ehrenamtlich ausüben, erscheint es angebracht, dass dieses Risiko einer Haftung abgemildert und gesenkt wird.

Möglichkeiten der Haftungsbeschränkung

Möglich ist dies zum Beispiel dadurch, dass vereinbart wird, dass der Verwaltungsbeirat generell nur bei vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Sorgfaltspflichtverletzungen haftet. Fahrlässiges Verhalten kann dann eine Schadensersatzpflicht nicht mehr auslösen. Allerdings bedarf eine solche Regelung einer Vereinbarung, der alle Wohnungseigentümer zustimmen und die ins Grundbuch eingetragen werden muss.

Daneben besteht die Möglichkeit, dass die Mitglieder des Verwaltungsbeirates von der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss entlastet werden. Ein solcher Entlastungsbeschluss führt dazu, dass eine Haftung für die Zeit vor der Entlastung nicht mehr in Betracht kommt. Ein Anspruch auf Entlastung besteht jedoch nicht, und der Entlastungsbeschluss kann gegebenenfalls vor Gericht angefochten werden.  

Schließlich kann durch den Abschluss einer speziellen Haftpflichtversicherung das Haftungsrisiko der Verwaltungsbeiratsmitglieder minimiert werden. Die Versicherung übernimmt dann in allen Fällen der fahrlässigen Schadensverursachung die Regulierung der Schäden. Nur für vorsätzliches Verhalten haben die Mitglieder des Verwaltungsbeirats dann selbst einzustehen. Da die von der Eigentümergemeinschaft zu zahlende Versicherungsprämie nicht besonders hoch ist, sollte der Abschluss einer solchen Vermögensschadenshaftpflichtversicherung von der Eigentümergemeinschaft in Erwägung gezogen werden.

Mehr dazu >>

Eine von der oben genannten Besetzung des Verwaltungsbeirats nach § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben , vgl. BGH 2010. 

Wohnungseigentumsgesetz – in einigen Stichwörtern

Eine Darstellung von Rechtsanwalt Yannis Markmann

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