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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

Heizungsanlage 

Modernisierung

Bauliche Veränderung

Zustimmung

Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehören die Instandhaltung und die Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Nach § 21 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen, soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht anderweitig durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist. 

Fragen der Instandhaltung und Instandsetzung können also durch einfachen Mehrheitsbeschluss im Sinne des § 25 WEG von den Wohnungseigentümern geregelt werden. In § 22 Abs. 3 WEG ist ausdrücklich klargestellt, dass dies auch für die sog. modernisierende Instandsetzung gilt.   

 

Heizungsanlage Modernisierung Bauliche Veränderung

Die Frage, ob eine Maßnahme noch als Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten ist oder eine bereits darüber hinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG darstellt, ist im Einzelfall unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien zu beurteilen. Dabei ist allgemein anerkannt, dass der Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht nur auf die Erneuerung oder das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse umfasst. Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands hinausgehende bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt, kann eine ordnungsgemäße Instandsetzung darstellen. Im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind die Wohnungseigentümer also nicht darauf beschränkt lediglich den früheren Zustand wieder herzustellen.

Generell setzt das voraus, dass ein verantwortungsbewusster, wirtschaftlich denkender Hauseigentümer vernünftigerweise ebenso sanieren würde, der wirtschaftliche Aufwand für eine technische Neuerung also in einem vertretbaren Verhältnis zum Erfolg steht und sich in absehbarer Zeit bezogen auf die Lebensdauer der Maßnahme amortisiert. So verhält es sich beispielsweise nach der Rechtsprechung, wenn sich Umrüstungskosten von etwa 12.000 Euro binnen 4 bis 5 Jahren amortisieren und erheblichem Sanierungsaufwand von ca. 6.000 Euro gegenüberstehen. 

Der Austausch einer Öl- gegen eine Gasheizung stellt eine modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs. 3 WEG dar, sofern die zu ersetzende Anlage nicht mehr funktionsfähig, veraltet und unwirtschaftlich ist (BayObLG und andere). Auch in anderen Entscheidungen gelten als modernisierende Instandsetzungen die komplette Erneuerung einer veralteten Heizungsanlage oder der nachträgliche Einbau einer automatischen Regulierungsanlage für die Zentralheizung. Wenn die bisherige Heizungsanlage (vorhandener Öl-Kessel) durch einen Gas-Brennwertkessel ersetzt werden soll, handelt es sich bei einer im Übrigen maroden Altanlage auch nach aktuellster Rechtsprechung um eine Sanierungsmaßnahme im Rahmen ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung, welche mit einfacher Mehrheit beschlossen werden konnte. Wie einzelfallbezogen die Rechtsprechung argumentiert, wird aber deutlich in dem älteren Fall des OLG Hamm von 1994: Wenn in einer Wohnanlage bislang keine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden war, stellt die Umstellung der Wärmeversorgung von Nachtspeicherstrom auf Gas keine Angelegenheit dar, über die die Wohnungseigentümer gemäß WEG § 23 Abs. 1 durch Mehrheitsbeschluss entscheiden könnten. Es handelt sich nämlich nicht um eine Instandhaltungsmaßnahme im Sinne von WEG § 21 Abs. 5 Nr. 2, und zwar auch nicht um eine modernisierende Instandhaltungsmaßnahme (unterstellt die Nachtspeicherheizungen seien modernisierungsbedürftig), sondern sogar um eine bauliche Veränderung, weil bislang keine gemeinschaftliche Heizungsanlage vorhanden gewesen wäre, die hätte instand gesetzt werden können. In diesem Fall gab es Heizaggregate, die nicht im gemeinschaftlichen Eigentum, sondern im Sondereigentum der einzelnen WE bzw. sogar im Eigentum der Wohnungsmieter standen. Wir nennen diese Entscheidung für den Fall, wenn es hier zur Seite des Sachverhalts hin Umstände geben sollte, die noch nicht ausreichend berücksichtigt wären.  

Der in einem  Fall des LG Koblenz aus dem Jahre 2009 neben der Heizungssanierung geplante zusätzliche und damit hiervon unabhängige Einbau eines Blockheizkraftwerkes war nach Auffassung des Gerichts dagegen keine modernisierende Instandsetzung. Es handelt sich vielmehr um eine bauliche Maßnahme, die bei Gelegenheit der anstehenden Heizungssanierung zusätzlich vorgenommen werden soll, um unter Ausnutzung der anfallenden Wärme Elektrizität zu erzeugen.  Besonders wichtig ist diese Erkenntnis der Rechtsprechung: Die Abkoppelung einer Wohnung von der gemeinsamen Heizungsanlage und das Aufstellen eines neuen Heizkessels für die Beheizung nur dieser Wohnung stellen auch dann keine modernisierende Instandsetzung dar, wenn der vorhandene Heizkessel eine ausreichende Wärmeversorgung der Gesamtanlage nicht mehr gewährleistete.

Dabei ist folgende Argumentation zu berücksichtigen: Eine modernisierende Instandhaltung läge nur dann vor, wenn der möglicherweise nur eine zu geringe Heizleistung erbringende und unwirtschaftliche alte Heizkessel ohne sonstige Veränderungen der Heizungsanlage durch einen moderneren, ausreichend dimensionierten Heizkessel ersetzt worden wäre. Durch die in diesem Fall von den Wohnungseigentümern mit Mehrheit beschlossene Maßnahme wurde aber die bisher vorhandene gemeinschaftliche Heizungsanlage in zwei nebeneinander betriebene Heizungsanlagen aufgeteilt. So war nicht nur ein zweiter Heizkessel installiert worden, sondern auch ein neuer Gasanschluss verbunden mit der Verlegung neuer Leitungen zum Teil nach Wanddurchbrüchen und durch im Gemeinschaftseigentum stehende Räume. Das Gericht vertrat die Auffassung, dass diese Maßnahme selbst nicht im Rahmen des § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG einer Beschlussfassung durch eine qualifizierte Mehrheit zugänglich war.  

Man muss selbst für den Fall, dass es sich an sich um eine modernisierende Instandsetzung handeln soll, an folgendes denken: Für die Beurteilung als modernisierende Instandsetzung ist ein Kosten-Nutzen-Vergleich, also eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung, ein wichtiger Umstand. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bei einer längeren Dauer allerdings eine realistische Einschätzung der Energiepreisentwicklung kaum möglich ist bzw. immer unsicherer wird. Insoweit sind Amortisationsberechnungen, wenn es zum Streit kommen sollte, nicht so ohne weiteres für Gerichte nachvollziehbar. 

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Copyright Dr. Palm - 2000 - Stand:30.10.2016