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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

Hinweise 

zur Anwendung des

Mietspiegels

Objekte mit schwieriger Neueinordnung   

Gemäß § 558 Abs. 1 BGB kann die Zustimmung zu Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete verlangt werden. Die ortsübliche Miete wird nach § 558 Abs. 2 BGB aus den üblichen Entgelten, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vereinbart wurden, gebildet. Bei der Ausstattung sind insbesondere sanitäre Einrichtungen, Fußböden, Isolierungen  und Heizungsart zu berücksichtigen. Die begehrte Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete ist vom Vermieter zu erklären und zu begründen. Dazu stehen dem Vermieter verschiedene Möglichkeiten zu Verfügung, wie beispielsweise der Hinweis auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder der Hinweis auf die Miete vergleichbarer Wohnungen. Mietspiegel können zahlreiche juristische Probleme aufwerfen. Wir haben hier nur einige erörtert, die uns in unserer Praxis wichtig erscheinen.  
Baujahrsverjüngung

Bei der Einordnung einer Wohnung in die Mietwerttabelle ist eine von der Baualtersklasse bei Errichtung des Mietshauses abweichende Neueinordnung der Baualtersklasse beispielsweise dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung in Zuschnitt, Ausstattung und Einteilung, im Schallschutz, in ihren sanitären Einrichtungen und der Beheizung grundlegend verbessert und den heutigen Anforderungen angepasst wurde (LG Frankfurt 2012 ). Eine Neueinordnung der Baualtersklasse kann nach dieser Rechtsprechung "beispielsweise dann gerechtfertigt (sein), wenn die Wohnung in Zuschnitt, Ausstattung und Einteilung, im Schallschutz, in ihren sanitären Einrichtungen und der Beheizung grundlegend verbessert und den heutigen Anforderungen angepasst wurde."

Überschreitung von Werten 

Fraglich ist, inwieweit hier eine Berufung auf den Mietspiegel möglich wird, wenn dessen Werte überschritten werden. Der BGH hat in seiner Entscheidung aus dem Jahre 2003 zum außer Kraft getretenen Gesetz zur Regelung der Miethöhe  grundsätzlich ausgeführt: "Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt. Liegt die verlangte Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne, so ist das Erhöhungsverlangen insoweit unbegründet, als es über den im Mietspiegel ausgewiesenen Höchstbetrag hinausgeht."  Ein Mieterhöhungsverlangen ist nach einer Entscheidung des LG Berlin aus dem Jahre 2010 im Blick auf die neuere Rechtslage formell unwirksam, soweit der Oberwert ohne Begründung überschritten wird. Gemäß § 558a Abs. 4 S. 1 BGB genüge zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens die Bezugnahme auf den Mietspiegel, der Spannen enthält, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Werde die Spanne aber überschritten, sei es formell nur bis zur Höhe der im einschlägigen Mietspiegelfeld genannten Miete wirksam. 

Sachverständigengutachten und Mietspiegel

Es ist nach der Rechtsprechung ausgeschlossen, ein Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf ein privates Sachverständigengutachten wirksam zu begründen, obwohl für die betreffende Stadt, in der die Mietwohnung belegen ist, ein qualifizierter Mietspiegel existiert, sofern nicht zugleich aufgezeigt wird, dass der Mietspiegel falsch ist. Die Vermutung nach § 558d Abs. 3 BGB ist zwar widerlegbar (§ 292 ZPO). Hierfür reicht es aber nicht aus, durch ein Sachverständigengutachten eine andere ortsübliche Miete zu ermitteln. Vielmehr muss der volle Beweis des Gegenteils und damit für eine andere ortsübliche Miete erbracht werden, was ausschließlich durch eine methodische Durchleuchtung des qualifizierten Mietspiegels und zusätzlich durch eine neue Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen kann" (LG Frankfurt 2010). Das AG Hanau hat mit seiner Entscheidung aus dem Jahre 2011 - allerdings in einem Prozess gegen den Vermieter - näher erläutert, wie die richtige Vorgehensweise aussieht: Es müsste inhaltlich vorgetragen werden, weshalb der Mietspiegel nicht zuverlässig sei und die Datenbasis, auf der seine Werte beruhen, nicht zutreffend erfasst worden seien. Dabei hat das Gericht darauf hingewiesen, dass der "alleinige Verweis darauf, dass weitere Kategorien in einen Mietspiegel eingestellt werden müssten", nicht ausreichend sei. Der Mieter habe allerdings immer die Möglichkeit, die Anwendbarkeit, bzw. Ortsüblichkeit im konkreten Fall zu widerlegen.

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Copyright Dr. Palm - 2000 - Stand:30.10.2016