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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

Miteigentum

Bruchteilsgemeinschaft

Gesamthandsgemeinschaft

Begrifflichkeit

Bruchteilsgemeinschaft - Regelfall, dass mehrere Personen gemeinsames Eigentum an einer Sache haben.  Miteigentum ist ein Unterfall der sog genannten Bruchteilsgemeinschaft, die in den §§ 1008 - 1011 BGB geregelt ist.  Anders als bei der Gesamthandsgemeinschaft steht jedem Bruchteilseigentümer ein quotaler Anteil am Gesamteigentum zu - man spricht von einem ideellen Bruchteil - über den er frei verfügen kann (§ 747 Satz 1 BGB) und der rechtlich selbstständig ist. Jeder Bruchteilsberechtigte allein kann gemäß § 749 BGB die Auflösung der Gemeinschaft verlangen. Nach § 749 BGB kann jeder Teilhaber einer Bruchteilsgemeinschaft jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dieses Recht kann zwar durch Vereinbarung auf Zeit oder für immer ausgeschlossen sein, wobei die Aufhebung aus wichtigem Grunde nach § 749 Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen ist. Auch wenn dies nicht explizit in den Vereinbarungen steht, kann sich aus der Auslegung der jeweiligen Vereinbarungen ein solcher Ausschluss konkludent ergeben. Wenn eine tatsächliche Teilung nicht erfolgen kann, so wird der gemeinsame Gegenstand versteigert und der anschließende Erlös aufgeteilt (§ 753 BGB). Der Miteigentümer eines Grundstücks nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) kann dann gemäß § 749 Abs. 1 BGB im Übrigen die Aufhebung der Gemeinschaft, insbesondere die Versteigerung des unteilbaren Grundstücks gemäß § 753 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 180 ff. ZVG verlangen und die Zustimmung zu einer den Miteigentumsanteilen entsprechenden Teilung und Auszahlung des außerhalb des Zwangsversteigerungsverfahrens zu verteilenden Erlöses fordern. 

Haben die Miteigentümer eines Grundstücks die Verwaltung und Benutzung geregelt oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die getroffene Bestimmung gemäß § 1010 BGB gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. 

Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt gemäß § 753 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstands nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung, und durch Teilung des Erlöses. Ist die Veräußerung an einen Dritten unstatthaft, so ist der Gegenstand unter den Teilhabern zu versteigern. Wollen die anderen in Gemeinschaft bleiben, so kann ggf. der Aufhebung Verlangende nur sein Ausscheiden und eine Abfindung fordern. 

Haben die Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft eine Immobilie als Altersruhesitz gemeinsam erworben und gleichzeitig das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf Dauer ausgeschlossen, ist ihnen bei einem Scheitern der Lebensgemeinschaft der Einwand des Fortfalls der Geschäftsgrundlage entzogen (BGH 06. 10. 2003 - II ZR 63/02).

Aus den Gründen: Geschäftsgrundlage sind nach ständiger Rechtsprechung die bei Abschluss eines Vertrages zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut (BGHZ 121, 378, 391; Urt. v. 25. September 1997 - II ZR 269/96 aaO). Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Parteien mit dem Erwerb des Eigentums die Vorstellung verfolgt, das Anwesen als Altersruhesitz zu erwerben. Ersichtlich diesem Zweck diente die beiderseitige Vereinbarung, das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, auf Dauer auszuschließen. Wen diese Klausel bei Scheitern der Lebensgemeinschaft schützen würde, weil er in der Folge im gemeinsamen Haus verbleiben wollte, war bei Abschluss der Vereinbarung nicht absehbar. Wenn aber beide Parteien ein solches vertragliches Risiko eingegangen sind, ist ihnen später der Einwand des Fortfalls der Geschäftsgrundlage entzogen (BGHZ 74, 370, 373).

Demgegenüber macht die Klägerin vergeblich geltend, von einer derartigen Risikoübernahme könne nicht ausgegangen werden, weil andernfalls auch ihr ein Rücktrittsrecht, nämlich von der die Aufhebung der Gemeinschaft ausschließenden Klausel, hätte eingeräumt werden müssen. Aus § 5 des notariellen Vertrages, den der Senat selbst auslegen kann, weil weitere tatsächliche Feststellungen nicht in Betracht kommen, ergibt sich zweifelsfrei, dass die Parteien den Fall einer auch ohne den Tod eines der Beteiligten beendeten nichtehelichen Lebensgemeinschaft bedacht haben. Ihre Regelung, für diesen Fall allein dem Beklagten ein Rücktrittsrecht von der Übertragung der Miteigentumsanteile einzuräumen, ist schon angesichts des Altersunterschieds der Parteien und ihres Ziels, dem Beklagten einen Wechsel des Altersruhesitzes zu ersparen, interessengerecht. Zumal unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Parteien notariell beraten waren, kann von einer lückenhaften Regelung nicht ausgegangen werden.

Entgegen der Ansicht der Klägerin steht der Beklagte selbst bei einem von ihm erklärten Rücktritt nicht besser, weil dadurch nur der ursprüngliche Zustand beim Erwerb des Grundstücks - hälftiges Miteigentum - wiederhergestellt würde. Auch der Beklagte kann dann nicht die Aufhebung der Gemeinschaft gegenüber der Klägerin durchsetzen. Dass angesichts des Zerwürfnisses der Parteien die Klägerin das Miteigentum nicht mehr gemeinsam nutzen will und kann, beruht auf der von ihnen selbst geschaffenen (Mit-)Eigentumslage und der Raumsituation des Anwesens.

Der die Aufhebung einer Gemeinschaft betreibende Teilhaber kann, wenn das Miteigentum der gemeinschaftlichen Berufsausübung dienen sollte und er diese aufkündigt, verpflichtet sein, seinen Anteil gegen Zahlung des Marktwertes auf die die Zusammenarbeit  fortsetzenden Teilhaber zu übertragen (BGH - 25. Oktober 2004 - II ZR 171/02). 
§ 749 BGB Aufhebungsanspruch

(1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

(2) Wird das Recht, die Aufhebung zu verlangen, durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen, so kann die Aufhebung gleichwohl verlangt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Unter der gleichen Voraussetzung kann, wenn eine Kündigungsfrist bestimmt wird, die Aufhebung ohne Einhaltung der Frist verlangt werden.

(3) Eine Vereinbarung, durch welche das Recht, die Aufhebung zu verlangen, diesen Vorschriften zuwider ausgeschlossen oder beschränkt wird, ist nichtig.

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