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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

 

Novelle 2007

WEG Recht

Neuerungen im Wohnungseigentumsgesetz  

Mit Wirkung zum 1. Juli 2007 sind die umfangreichsten Änderungen seit Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 1951 in Kraft getreten. Ziel der Novelle waren vor allem die Erweiterung der gesetzlichen Beschlusskompetenzen der Eigentümergemeinschaft sowie die Zuweisung des Wohnungseigentumsverfahrens zur Zivilprozessordnung (ZPO). Bislang war dieses Verfahren dem Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) zugewiesen. Anlass für das Tätigwerden des Gesetzgebers waren zwei Grundsatzentscheidungen des BGH aus dem Jahr 2000 (sog. „Jahrhundertentscheidung“) und 2005 (sog. „Jahrtausendentscheidung“).  

 

Nach der „Jahrhundertentscheidung“ waren vereinbarungs- und gesetzesändernde Beschlüsse nichtig, sofern nicht die Gemeinschaftsordnung eine spezielle Öffnungsklausel für derartige Beschlüsse vorsah. Mit der Novelle wurden die gesetzlichen Beschlusskompetenzen erweitert. Beschlüsse nach § 10 Abs. 4 WEG müssen nicht ins Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Sonderrechtsnachfolgern wirken zu können. Der Sonderrechtsnachfolger soll vor ihm unbekannten Beschlüssen durch die neu eingeführte Führung einer Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7f. WEG geschützt werden.  

Anders verhält es sich mit Vereinbarungen gem. § 10 Abs. 3 WEG. Vereinbarungen können die Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des WEG regeln. Erforderlich für die Wirkung gegenüber dem Sonderrechtsnachfolger ist bei Vereinbarungen jedoch die Eintragung in das Grundbuch.  

Für die Wohnungseigentümergemeinschaft ist der Beschluss jetzt bei den folgenden Materien die statthafte Entscheidungsform, vgl. § 23 WEG:  

§ 12 Abs. 4 WEG: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung nach § 12 Abs. 1 WEG.

§ 16 Abs. 3 WEG: Verteilung von und Verwaltungs- und Betriebskosten. Das sind all jene Kosten, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden können, also nicht etwa Energiekosten.

§ 16 Abs. 4 WEG: Verteilung der Kosten von Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Baumaßnahmen. Die Regelung bezieht sich jedoch ausschließlich auf Einzelfälle. Eine generelle Kostenverteilung kann nicht beschlossen werden. Damit hat der Gesetzgeber zugleich den in der Praxis bedeutsamen Sachverhalt der überschießenden Instandsetzung neu geregelt. Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen, die auf Grund einer fehlerhaften Bedarfsanalyse gefasst wurden, waren nach bisher herrschender Meinung nichtig, weil sie gegen die gesetzliche Kostenregelung verstießen. Da nunmehr eine Entscheidung für den Einzelfall legitim ist, sind auf fehlerhafter Grundlage ergangene Beschlüsse nicht zugleich nichtig, sondern wirksam und allenfalls anfechtbar.

§ 21 Abs. 7 WEG: Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. Anwendungsfall ist beispielsweise die Einführung des Lastschriftverfahrens.

§ 22 Abs. 2 WEG: Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik durch Modernisierungsmaßnahmen zwecks Erhaltung des Verkehrswertes der Anlage.  

 

Die Gesetzesnovelle kodifiziert das Urteil des BGH zur Teilrechtsfähigkeit in seinen wesentlichen Zügen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nunmehr gem. § 10 Abs. 6 WEG Rechte gegenüber Dritten und den Wohnungseigentümern begründen sowie Pflichten eingehen. Sie kann alle gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer wahrnehmen und aktiv- bzw. passivlegitimiert vor Gericht geltend machen. Die Wohnungseigentümer haften anteilig unmittelbar gegenüber Dritten für Verbindlichkeiten, die während der Zugehörigkeit zur Gemeinschaft fällig geworden sind. Allein ihre Haftung wegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung im Innenverhältnis ist beschränkt auf ihren Anteil, § 10 Abs. 8 S. 4 WEG. Vertretungsbefugt nach außen ist der Verwalter. Dies ist mit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit nur konsequent. Gemäß § 27 Abs. 3 WEG vertritt der Verwalter die teilrechtfähige Gemeinschaft. Nach § 27 Abs. 2 WEG kann der Verwalter die Wohnungseigentümer als Mitberechtigte am gemeinschaftlichen Grundstück vertreten.   

Gemäß § 10 Abs. 7 WEG gehört das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen findet nicht statt, § 11 Abs. 3 WEG.  

 

Die Überführung des WEG-Verfahrens (insbesondere der Anfechtungsklage nach §§ 44 - 50 WEG) aus dem Bereich der freiwilligen Gerichtsbarkeit in die ZPO ist im Wesentlichen Folgendes relevant: Im Verfahren gilt die Dispositionsmaxime und nicht mehr der Amtsermittlungsgrundsatz. Es muss Beweis angetreten werden. Verspätetes Vorbringen kann nunmehr präkludiert sein. Entscheidungen durch Versäumnisurteil sind möglich. Anders als im FGG-Verfahren bietet die ZPO die Möglichkeit des einstweiligen Rechtsschutzes durch einstweilige Verfügung oder Arrest sowie die Rechtsmittel der Berufung und der Revision.  

Als in der Praxis relevante Änderung ist die Verbesserung des Rangs in der Zwangsvollstreckung anzusehen. Erfolgt die Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum, so erhalten Beitragszahlungsansprüche (§§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 2, 5 WEG) und Rückgriffsansprüche der Wohnungseigentümer ein Vorrecht im Sinne des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG.

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