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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

 

 

Wohnungseigentum

Wirtschaftsplan 

Jahresabrechnung 

Prüfung 

Beschlussfassung

 

 

Die Finanzen der Gemeinschaft – Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung  

Die Verwaltung und Instandhaltung der Eigentumsanlage ist mit finanziellen Kosten verbunden. Diese sind von den Wohnungseigentümern zu tragen. Der Verwalter ist verpflichtet, sich um alle damit zusammenhängenden Aufgaben zu kümmern.  

Wirtschaftsplan

Der Verwalter ist gesetzlich dazu verpflichtet, für jeweils ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Dabei handelt es sich um eine Aufstellung über die voraussichtliche  Entwicklung der finanziellen Lage der Gemeinschaft innerhalb der nächsten zwölf Monate. Der Zeitraum des dargestellten Wirtschaftsjahres muss nicht deckungsgleich mit dem Kalenderjahr sein. So kann sich das Wirtschaftsjahr beispielsweise von Juni bis Ende Mai des folgenden Jahres erstrecken.

Inhaltlich muss der Wirtschaftsplan mindestens folgende Angaben enthalten:

-         voraussichtliche Ein- und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft in kommenden Jahr

-         den Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an den Kosten

-         die vom einzelnen Wohnungseigentümer zu zahlenden Beiträge für die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft  

Über den vom Verwalter erstellten Wirtschaftsplan wird auf der Eigentümerversammlung beraten und abgestimmt. Ist von den Wohnungseigentümern ein Verwaltungsbeirat gewählt worden, so prüft dieser bereits im Vorfeld den vorgelegten Plan und nimmt hierzu Stellung. Änderungen können sowohl vom Verwaltungsbeirat, aber auch von jedem Wohnungseigentümer vorgeschlagen werden.

Wird der Wirtschaftsplan schließlich durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer genehmigt, sind alle Wohnungseigentümer zur Zahlung der darin ausgewiesenen Beiträge verpflichtet. Auch derjenige Wohnungseigentümer, der dem aufgestellten Wirtschaftsplan nicht zugestimmt hat, muss den für ihn vorgesehenen Kostenanteil zahlen. Hält er den Beschluss für rechtswidrig, kann er innerhalb eines Monats, die Aufhebung dieses Beschlusses bei Gericht beantragen. Der Beschluss ist rechtswidrig, wenn der Wirtschaftsplan beispielsweise eine falsche Verteilung der Kosten vorsieht. Also eine Verteilung, die mit den gesetzlichen Vorgaben oder den Regelungen in der Gemeinschaftsordnung nicht vereinbar ist.

In der Regel wird mit der Feststellung des Beschlusses des Wirtschaftsplan eine Pflicht zur monatlichen Zahlung eines bestimmten Haus- oder Wohngeldes für jeden Wohnungseigentümer festgelegt. Der Verwalter, der an den beschlossenen Wirtschaftsplan gebunden ist, hat die Beiträge einzufordern und zu verwalten. Die vorgesehenen Ausgaben kann er vom erhaltenen Geld bezahlen.  

Jahresabrechnung  

Nach Ablauf des im Wirtschaftsplan vorgesehenem Wirtschaftsjahres hat der Verwalter eine Abrechnung der Finanzen der Gemeinschaft zu erstellen. Die Wohnungseigentümer haben ein Recht darauf, innerhalb einer angemessenen Frist von vier bis fünf Monaten nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine Jahresabrechnung zu erhalten. Kommt der Verwalter seiner Pflicht nicht nach, dann können die Wohnungseigentümer die Abrechnung auch vor Gericht einfordern. Außerdem kann die Weigerung des Verwalters ein wichtiger Grund für seine Abberufung sein.

Die Jahresabrechnung muss eine geordnete, nachvollziehbare Zusammenstellung der finanziellen Vorgänge des letzten Jahres sein. Sie besteht aus zwei Teilen: einer Gesamtabrechnung und einer Einzelabrechnung.

Gesamtabrechnung

Die Gesamtabrechnung muss eine Aufstellung aller Ein- und Ausgaben der gesamten Eigentümergemeinschaft in letzten Jahr enthalten. Soweit sinnvoll und verständlich können die einzelnen Beträge zusammengefasst werden. So ist es möglich, verschiedene Rechnungsposten unter den Punkten „Hausgeldzahlungen“, „Hausmeisterkosten“ oder ähnlichem auszuweisen. Bei besonders wichtigen oder hohen Kostenpositionen, wie bei einer außergewöhnlichen  Reparatur- oder Instandsetzungsmaßnahme, kann es ratsam sein, diese gesondert aufzuführen.

Einzelabrechnung

In der Einzelabrechnung wird aufgeführt, welche Belastungen der einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen hat. Entscheidend hierbei ist der jeweils anzuwendende Verteilungsschlüssel, der für die verschiedenen Rechnungspositionen  unterschiedlich sein kann.

So können einzelne Positionen nach der Größe des Miteigentumsanteil verteilt werden, während andere Nebenkosten anhand des individuellen Verbrauchs umgelegt werden. Der Anteil der Kosten wird dann mit den Vorauszahlungen des Hausgeldes verrechnet. Aus der Differenz ergibt sich dann, ob der einzelne Wohnungseigentümer eine Rückzahlung erhält oder ob er nachzahlen muss.  

Prüfung und Beschlussfassung  

Auf diesem Weg soll jedem Wohnungseigentümer die Möglichkeit gegeben werden, die finanziellen Abläufe der Eigentümergemeinschaft im vergangenen Jahr nachzuvollziehen und seine eigene Kostenbeteiligung zu überprüfen.

Jeder Wohnungseigentümer kann vom Verwalter Einsicht in die Unterlagen verlangen. Sowohl zur Überprüfung der Rechnungen, als auch zur Kontrolle, ob die anderen Wohnungseigentümer ihren Kostenanteil ( z.B. das Hausgeld ) gezahlt haben. Ist die vorgelegte Jahresabrechnung nicht nachvollziehbar, dann können die Wohnungseigentümer eine Überprüfung durch einen Wirtschaftsprüfer vornehmen lassen. Die dadurch anfallenden Kosten hat dann der Verwalter zu tragen.

Prüfung durch den Verwaltungsbeirat

In jedem Fall hat der aus Wohnungseigentümern bestehende Verwaltungsbeirat die vorgelegte Jahresrechnung zu prüfen und hierzu Stellung zu nehmen. Dabei muss zumindest stichprobenartig überprüft werden, ob die in Rechnung gestellten Kosten tatsächlich angefallen sind. Unterlässt der Verwaltungsbeirat eine entsprechende Prüfung, oder führt er sie fehlerhaft durch, so macht er sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadensersatzpflichtig.

Beschlussfassung

Die Eigentümerversammlung entscheidet schließlich über die vorgelegte Jahresabrechnung. Durch Mehrheitsbeschluss wird diese wirksam. Die Beschlussfassung führt für den einzelnen Wohnungseigentümer eventuell zu einer Nachzahlungspflicht oder zu einem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich zuviel gezahlter Beiträge.

Auch eine Abrechnung, die rechtliche oder rechnerische Fehler enthält, wird durch den Mehrheitsbeschluss wirksam, wenn er nicht innerhalb eines Monats beim Gericht angefochten wird.

Entlastung des Verwalters

Oft verbindet der Verwalter die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung mit einer Entlastung ihrer Person. Durch eine Entlastung verzichtet die Eigentümergemeinschaft sowohl auf alle ihr bekannten Schadensersatzansprüche gegenüber dem Verwalter, als auch auf mögliche Schadensersatzansprüche, deren Existenz der Gemeinschaft  bei genauer Überprüfung der Sachlage sein müssten. Neben bekannten Ansprüchen verzichtet die Gemeinschaft also gegebenenfalls auch nicht bekannte Ansprüche, die aber erkennbar waren.

Nach der Verwalterentlastung kann von diesem kein Schadensersatz mehr verlangt werden, wenn er falsch abgerechnet hat oder die mangelhafte Durchführung von Reparaturarbeiten durch einen Handwerker nicht rechtzeitig gerügt hat. Nur wenn dem Verwalter eine Straftat ( z.B. Untreue, Betrug ) nachzuweisen ist, kommt eine nachträgliche Geltendmachung des entstandenen Schadens noch in Betracht. Ein entsprechender Nachweis ist in der Praxis aber nur schwer zu führen.

Die Wohnungseigentümer sollten sich daher gut überlegen, ob sie den Verwalter pauschal entlasten und so unwiderruflich auf ihre Rechte verzichten. Die Entlastung ist keine bloße Formalie oder Bagatelle, auch wenn einige Verwalter dies gerne so darstellen. Der Verwalter kann seine Entlastung nicht erzwingen, sondern muss die Weigerung der Eigentümergemeinschaft akzeptieren.  

Vermögensstatus  

Neben der Jahresabrechnung hat der Verwalter jährlich einen Überblick über die Vermögensverhältnisse der Gemeinschaft zu geben. Er hat die Kontostände der Gemeinschaft anzugeben und aufzuzeigen in welcher Höhe Rücklagen bestehen. Darüber hinaus muss er  die Vermögenslage der Gemeinschaft offen legen. Dabei sind ausstehende Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer und noch zu zahlende Rechnungen aufzulisten. Selbst der Stand im Heizöltank ist anzugeben.

Zusammen mit der Jahresabrechnung erhält jeder Wohnungseigentümer so einen Gesamtüberblick über die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümer können auf dieses Wissens eigenverantwortlich entscheiden, welche Schritte unternommen werden sollen, damit die Finanzausstattung der Gemeinschaft auch zukünftig ausreichend ist. 

Eine Darstellung von Rechtsanwalt Yannis Markmann

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