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Zur Rubrik Wohnungseigentumsgesetz 

 

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Thema: Wohnungseigentum und Kündigung

Die Gesetzeslage hat sich mehrfach geändert, daher zunächst einige Hinweise dazu: 

Gesetzestext: § 573 BGB 
Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn 
  1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
  2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Absatz 2 Nr.3 entspricht mit seiner Formulierungsänderung dem Kündigungsgrund der Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung aus § 564 b Abs.2 Nr.3 BGB. Die zuvor in § 564 b Abs.2 Nr.3 Satz 4 BGB enthaltene Rechtsverordnungsermächtigung für die Bestimmung einer Kündigungssperrfrist nach Umwandlung der vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung nun in der Vorschrift des § 577a BGB:  

§ 577a
Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

(2) Die Frist nach Absatz 1 beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Hinweis zur alten Gesetzeslage: Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, so können sich  Mieter, die während der Umwandlung in Eigentumswohnungen bereits Mieter der Wohnung sind, bei Eigenbedarfskündigungen auf einen besonderen Kündigungsschutz berufen. Gemäß § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB (altes Recht - gilt nicht mehr!) kann sich der Vermieter auf Eigenbedarf nicht vor Ablauf einer Wartefrist berufen (je nach Einzelfall 3, 5 oder 10 Jahre), wenn an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Die Frist beginnt zu laufen, wenn die erste Veräußerung nach Umwandlung erfolgte.

Die in Berlin auf Grund von § 564 b Absatz 2 Nr. 3 Satz 2 BGB (alte Fassung) erlassene Rechtsverordnung (Sozialklausel-Verordnung), nach der eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung frühestens zehn Jahre nach der erstmaligen Veräußerung einer umgewandelten Eigentumswohnung ausgesprochen werden darf, ist für Kündigungen ab dem 01.09.2000 außer Kraft - (LG Berlin, Urteil vom 23.08.2002 – 65 S 244/01). 

Rechtsprechung: Wohnungseigentum ist auch dann "nach der Überlassung an den Mieter" im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a.F. begründet worden, wenn der Mieter, dem gekündigt wurde, zur Zeit der Begründung des Wohnungseigentums als Angehöriger in der Wohnung lebte und mit dem Tode des damaligen Mieters kraft Gesetzes in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Angehörige rückt auch bezüglich der Wartefrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters ein (BGH 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03). 
Allgemein zum Thema Eigenbedarf >>
Kauf einer vermieteten Wohnung >>
Zum Sonderkündigungsrecht im Rahmen einer Zwangsversteigerung >>
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