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  Rechtsanwalt Bonn Dr. Palm

 

 

Haus und Grundstück

bei Trennung und

Scheidung

 

Grundstücke - Trennung - Scheidung 

Grundsätzliches: Nach oder anlässlich einer Scheidung ist lediglich auf Antrag eines der Ehegatten hin ein Vermögensausgleich durchzuführen, wenn die Ehegatten im Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt haben. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Güterstände: Zugewinngemeinschaft, Gütertrennung oder Gütergemeinschaft. Der gesetzliche Güterstand, der für den Fall, dass nichts geregelt wurde, gilt, ist die Zugewinngemeinschaft. Anderenfalls sind notarielle Eheverträge nötig, um einen abweichenden Güterstand festzulegen. 

Ein Zugewinnausgleich setzt voraus, dass ein Ehegatte ihn beantragt. Das Scheidungsgericht kümmert sich nicht automatisch darum. Ehescheidung sind mithin auch ohne  Durchführung eines Zugewinnausgleichs möglich. Der Anspruch auf Zugewinnausgleich verjährt  drei Jahre nach seiner Entstehung, bei einer Scheidung also drei Jahre nach Rechtskraft der Scheidung gemäß § 1378 Abs. 4 BGB.

Schicken Sie uns ein E-Mail oder rufen Sie uns an (0228/63 57 47) und sagen Sie uns, wie wir Ihnen weiterhelfen können. 

Miteigentum Grundstück EheleuteMiteigentum eines Grundstücks je zur Hälfte: Wenn etwa ein gemeinsames Grundstück  im Miteigentum  je zur Hälfte der Eheleute steht, so ist der Wert des Objektes abzüglich Schulden zu ½ Teil des Endvermögens der Parteien. Zum Anfangsvermögen gehört etwa, was einem während der Ehe von dritter Seite, nicht aber vom Ehegatten, geschenkt wurde. Häufiger tritt der Fall auf, dass ein Grundstück aus der Familie eines Ehegatten auf diesen übertragen, der dann die Hälfte auf seinen Ehegatten überträgt. In diesem Fall gehört das Grundstück mit seinem vollen Wert zum Zeitpunkt der Schenkung ins Anfangsvermögen des Erstbeschenkten.

Wenn die Eheleute nicht in der Lage sind, die Immobilie als Alleineigentum zu übernehmen oder auch in dem Fall, dass sie keiner haben will, so kann sie selbstverständlich verkauft werden. Der Erlös steht dann beiden Eheleute grundsätzlich zu je ½ zu. Sinnvoll ist es, bei der Verteilung des Erlöses Zugewinnausgleichsansprüche oder Unterhaltsansprüche miteinzubeziehen.

Kommt es dagegen zu keiner Einigung, kann die Miteigentümergemeinschaft lediglich über die Zwangsversteigerung beendet werden, die aber mit Vermögenseinbußen verbunden sein kann. Deswegen ist es dringend anzuraten, sich wegen "einiger Tausend Euro" nicht über die Frage des freihändigen Verkaufs noch zusätzlich zu zerstreiten. Insbesondere kann man durch Wertgutachten, ggf. auch mehrere wenigstens eine Basis schaffen, von welchem Wert man beim Verkauf ausgeht. Im übrigen sollte ein guter Grundstücksmakler ohne weiteres in der Lage sein, vernünftige Margen anzugeben, innerhalb derer üblicherweise ein Grundstück verkauft werden kann. Legen beide Partner Wertgutachten vor, sollte man sich im Fall der Übernahme durch einen der beiden, auf einen aus beiden Gutachten gebildeten Mittelwert einigen.

Steuerrechtlicher Hinweis: Die Übertragung eines Grundstücks vor der Scheidung unter Anrechnung ist grundsätzlich steuerlich günstiger, da überhaupt keine steuerliche Belastung eintritt. Wenn die Zuwendung auf die Zugewinnausgleichsforderung angerechnet wird, geht der Übertragende selbst nicht das Risiko einer eventuellen Doppelzahlung im Rahmen des anschließenden Zugewinnausgleichs ein. Fraglich ist aber häufig, ob die Ehegatten bei bevorstehender Scheidung aus persönlichen Gründen zu einer frühzeitigen Regelung bereit sind.

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Grundstücke während der Trennungszeit

Gemeinsam aufgenommene Kredite sollten während der Zeit des Getrenntlebens weiter fortgeführt werden. Eine Verrechnung der wechselseitigen Zahlungsverpflichtungen findet dann bei der Unterhaltsberechnung statt.

Wie wird der Wohnvorteil verrechnet?

Es besteht also die Möglichkeit, dass die Nutzung der Wohnung bereits im Rahmen der Unterhaltsregelung durch Abzug der Aufwendungen für das Wohneigentum oder als Naturalunterhalt geregelt ist. Das heißt: Der Wohnvorteil wird bereits vom zu leistenden Unterhalt abgezogen. Der Unterhaltsanspruch reduziert sich dadurch (Vgl. BGH AZ: XII ZR 45/94).

Gleichzeitig kann aber auch ein kostenloser Wohnvorteil bei der Berechnung des Einkommens entscheidend sein. Lebt beispielsweise einer der Ehegatten in der Eigentumswohnung, dann erhöht die ersparte Miete sein Einkommen. Die unterhaltsberechtigte Ehefrau bekommt deswegen mehr Unterhalt. Bei der Berechnung des Wohnvorteils ist auf die ortsüblichen Verhältnisse abzustellen. Das heißt: Nähere Auskunft gibt der Mietspiegel. Mehr zum Thema Wohnvorteil >>

Kann ich die Versteigerung erzwingen?

Eheleuten kann anlässlich einer Trennung nur dazu geraten werden, die anstehenden Fragen in allen rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen einvernehmlich zu regeln. Bei Scheidung wird es erforderlich, zwei getrennte Haushalte zu führen, was zu einer Kostenexplosion führen kann. Dies hat häufig die Folge, dass Familienheim oder -wohnung nicht mehr von einer Partei allein finanziert werden kann.

Die grundsätzliche Gesetzesregelung wird jedoch für die Zeit der Trennung durch § 1361 b BGB und für die Zeit nach der Scheidung durch die Regelung in der Hausratsverordnung ersetzt. Die Ehewohnung verliert ihren Charakter als Ehewohnung nicht durch den endgültigen Auszug eines Ehegatten, wenn sich die Ehegatten über die Weiterbenutzung der Wohnung durch den Nichteigentümer-Ehegatten nicht eindeutig und endgültig geeinigt haben.

Der Ehegatte, der nicht die Benutzung der Wohnung, sondern nur die Veräußerung oder optimale Vermietung seiner Eigentumswohnung anstrebt, kann eine Wohnungszuweisung nach § 1361 BGB nicht erreichen, da diese familienrechtliche Vorschrift nach ihrem Normzweck nur eine vorläufige Benutzungsregelung für die Trennungszeit unter Berücksichtigung der Eigentumsverhältnisse, nicht aber den Schutz des Eigentümers verfolgt.

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§ 1361b BGB
Ehewohnung bei Getrenntleben

(1) Leben die Ehegatten voneinander getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Eine unbillige Härte kann auch dann gegeben sein, wenn das Wohl von im Haushalt lebenden Kindern beeinträchtigt ist. Steht einem Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten das Eigentum, das Erbbaurecht oder der Nießbrauch an dem Grundstück zu, auf dem sich die Ehewohnung befindet, so ist dies besonders zu berücksichtigen; Entsprechendes gilt für das Wohnungseigentum, das Dauerwohnrecht und das dingliche Wohnrecht.

(2) Hat der Ehegatte, gegen den sich der Antrag richtet, den anderen Ehegatten widerrechtlich und vorsätzlich am Körper, der Gesundheit oder der Freiheit verletzt oder mit einer solchen Verletzung oder der Verletzung des Lebens widerrechtlich gedroht, ist in der Regel die gesamte Wohnung zur alleinigen Benutzung zu überlassen. Der Anspruch auf Wohnungsüberlassung ist nur dann ausgeschlossen, wenn keine weiteren Verletzungen und widerrechtlichen Drohungen zu besorgen sind, es sei denn, dass dem verletzten Ehegatten das weitere Zusammenleben mit dem anderen wegen der Schwere der Tat nicht zuzumuten ist.

(3) Wurde einem Ehegatten die Ehewohnung ganz oder zum Teil überlassen, so hat der andere alles zu unterlassen, was geeignet ist, die Ausübung dieses Nutzungsrechts zu erschweren oder zu vereiteln. Er kann von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht.

(4) Ist nach der Trennung der Ehegatten im Sinne des § 1567  Abs. 1 ein Ehegatte aus der Ehewohnung ausgezogen und hat er binnen sechs Monaten nach seinem Auszug eine ernstliche Rückkehrabsicht dem anderen Ehegatten gegenüber nicht bekundet, so wird unwiderleglich vermutet, dass er dem in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat.  

Zwangsweise kann die Miteigentümergemeinschaft lediglich über die Zwangsversteigerung beendet werden.

Der Antrag selbst ist nicht besonders komplex. Das Gericht lässt das Objekt bewerten. Es kommt danach zur Versteigerung. Die beiden bisherigen Eigentümer können mitsteigern. Der Weg wird ungern beschritten. Das Objekt wird oft unter Wert unter den Hammer fallen. Andererseits können die Parteien kraft ihres Mitsteigerungsrechtes den Preis entweder in die Höhe treiben oder selber das Objekt billig ersteigern.

Der noch im Objekt lebende  Ehegatte kann nicht durch die Versteigerung ohne weiteres zum Verlassen des Hauses gezwungen werden. Ist es "zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich", so wird die Zwangsversteigerung vorübergehend eingestellt (Vgl. § 180 Abs.3 ZVG - Auszug aus dem Gesetz: Betreibt ein Miteigentümer die Zwangsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft, der außer ihm nur sein Ehegatte oder sein früherer Ehegatte angehört, so ist auf Antrag dieses Ehegatten oder früheren Ehegatten die einstweilige Einstellung des Verfahrens anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. Die mehrfache Wiederholung der Einstellung ist zulässig...), längstens für einen Zeitraum von 5 Jahren, vgl. dazu § 180 Abs. 4 ZVG.

Leben die Eheleute im Güterstand der Zugewinngemeinschaft und sind sie noch nicht geschieden, so ist eine Besonderheit bei dem Antrag auf Zwangsversteigerung zu beachten. Die Eheleute können über ihr Vermögen im ganzen oder nahezu im ganzen nur mit Zustimmung des anderen Ehegatten verfügen, § 1365 Abs. 1 BGB.

Vor Scheidung kann deshalb der Antrag auf Zwangsversteigerung nur mit Zustimmung des anderen Ehegatten gestellt werden. Stimmt der Partner nicht zu, so muss vorher die Zustimmung des Vormundschaftsgerichtes eingeholt werden; sie wird erteilt, wenn die beabsichtigte Zwangsversteigerung "den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung" entspricht, vgl. dazu § 1365 Abs. 2 BGB.

smmark6.gif (1525 Byte)Problemfeld: Zuweisung der Ehewohnung gemäß § 1361 b BGB

Das Familiengericht kann einem Ehepartner auf Antrag die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung zuweisen, soweit dies notwendig ist, eine schwere Härte zu vermeiden. Diese Voraussetzung ist in der Regel erfüllt, wenn ein Ehepartner die bisherige Ehewohnung für sich und oftmals für seine Kinder weiter benötigt.

Die Zuweisung der Ehewohnung während des Getrenntlebens kann jedoch auch bei beabsichtigter Vermietung durch den Antrag stellenden Ehegatten, der auch Hauseigentümer ist, möglich sein, um aus einer schwerwiegenden vom anderen Ehegatten mitverursachten wirtschaftlichen Notlage zu kommen. Die Zuweisung der Ehewohnung durch das Gericht setzt danach nicht zwingend voraus, dass die Wohnung zu Wohnzwecken benötigt wird (Vgl. AG Weilburg vom 02.02.1999 - 21 F 935/98 - FamRZ 2000, 361).

smmark6.gif (1525 Byte)Vgl. weiterhin OLG München, FamRZ 1996, 730

Nach § 1361b BGB darf einem getrennt lebenden Ehegatten die Ehewohnung nur dann zur alleinigen Benutzung zugewiesen werden, soweit dies notwendig ist, um eine schwere Härte zu vermeiden. Der Gesetzgeber hat die "Eintrittsschwelle" bewusst hoch angesetzt. Eine schwere Härte liegt nur vor bei schweren körperlichen Misshandlungen und sonstigen schweren Störungen des Familienlebens etwa durch Alkohol, ferner bei fortdauernden Gewalttätigkeiten oder gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Kinder.

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Vgl. auch OLG Bamberg, FamRZ 1995, 560

Bei der Zuweisung der Ehewohnung im Falle des Getrenntlebens sind immer die Umstände des Einzelfalles zu bewerten, wobei nicht nur die Beeinträchtigungen des einen Ehegatten bei fortdauerndem Zusammenwohnen, sondern auch die Nachteile, die dem anderen Ehegatten durch eine Räumung entstehen, gesehen werden müssen.

Ein gewichtiger Unterschied besteht zwischen den Fällen, in denen Ehegatten alleine leben, und denjenigen, in denen sie minderjährige Kinder haben. Wer sich als Ehegatte nicht um minderjährige Kinder kümmern muss, kann allen Nachteilen, die bei gemeinsamer Benutzung einer Wohnung bestehen, viel eher ausweichen als derjenige, der minderjährige Kinder betreuen und auf ihre Bedürfnisse und Interessen Rücksicht nehmen muss. Bei Ehepaaren ohne Kinder ist deswegen eine schwere Härte nur selten zu bejahen, während dann, wenn eine Ehe auseinander bricht, in der noch minderjährige Kinder da sind, der Punkt, von dem an das räumliche Zusammenleben einem Ehegatten nicht mehr zugemutet werden kann, wesentlich schneller erreicht sein kann. Verschuldensgesichtspunkte, was die Zerrüttung der Ehe angeht, müssen zurücktreten, wenn die Interessen und die Betroffenheit der Kinder dies erfordern (Hier: Zuweisung der Ehewohnung an die betreuende Ehefrau, die durch ein Verhältnis zu einem anderen Mann zu der Zerrüttung beigetragen hatte).

Mehr zum Thema Wohnvorteil >>

Haben sich Ehegatten über den freihändigen Verkauf ihres gemeinsamen Hausgrundstücks geeinigt und sind beide aus dem Anwesen ausgezogen, handelt es sich bei dem Anwesen nicht mehr um eine Ehewohnung i.S.d. § 1361b BGB. Ein Streit um die Einräumung des Mitbesitzes ist dann vor den Familiengerichten auszutragen, weil es sich um eine allgemeine Zivilsache handelt.
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